Le soluzioni legate al Rent to buy

Casa

Parlare di Rent to Buy come di un modo per comprare casa è riduttivo perché questa formula include una pluralità di soluzioni. Sicuramente vi è un contratto di locazione a cui segue un contratto di compravendita ma, per giungere a quest’ultimo step, si possono percorrere strade differenti:

  • Rent to buy con opzione
  • Rent to buy con preliminare
  • Rent to buy con riscatto automatico
  • Rent to buy con riserva di proprietà

Rent to buy con opzione

Il contratto di locazione è combinato con un contratto di opzione di futuro acquisto ossia l’acquirente potrà scegliere successivamente di “trasformare” il contratto di locazione in compravendita. I tempi per la decisione e le modalità sono stabilite in autonomia privata fin dal momento della conclusione del contratto di locazione.

Generalmente, i canoni di locazione sono maggiorati rispetto a quelli di mercato e le parti concordano in quale percentuale (anche il 100%) il canone di locazione è considerato quale acconto prezzo sulla futura compravendita. Al termine della locazione ed all’esercizio del diritto di opzione il saldo è pari alla differenza tra l’importo (concordato in precedenza) di compravendita e gli acconti prezzo versati con i canoni di locazione. Il termine massimo entro cui può essere esercitata l’opzione è previsto nel contratto e può essere esercitato solo se sono stati pagati tutti i canoni di locazione.

L’opzione di questa formula di rent to buy può essereo non essere esercitata. Pertanto nel primo caso il conduttore acquisterà l’immobile pagando il prezzo convenuto precedentemente, mentre nel secondo caso la locazione proseguirà o fino alla durata prevista per il recesso o fino alla scadenza pattuita contrattualmente.

Un aspetto da non sottovalutare riguarda le imposte. Le prime imposte da pagare sono quelle previste per la stipula del contratto di locazione e solo successivamente le imposte d’acquisto. È possibile affermare, inoltre, che è a carico del locatore l’imposta che fa tanto parlare: l’Imu.

Rent to buy con preliminare

Con questa formula, il contratto di locazione è combinato con un contratto preliminare e pertanto le parti convengono che la locazione si trasformerà in una compravendita il cui prezzo è in tutto o in parte rappresentato dai canoni versati. Il contratto preliminare può essere bilaterale o unilaterale. Nel primo caso entrambi i contraenti, promittente venditore e promissario acquirente, sono obbligati alla stipula del contratto definitivo. Nel secondo caso, invece, il venditore è obbligato a vendere, mentre il compratore ha facoltà di acquisto.

Il prezzo dell’immobile è rappresentato, in tutto o in parte, dai canoni versati. Rispetto alla formula “con opzione”, se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore. Questa situazione potrebbe essere risolta con la trascrizione ma l’effetto protettivo dura al massimo 3 anni

Rent to buy con riscatto automatico e Rent to buy con riserva di proprietà

Sono le formule meno usate. La prima prevede un contratto di locazione a cui è aggiunta una clausola che prevede che con il pagamento di un certo numero di canoni si ha automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile locato dal locatore al conduttore.

Nel caso del Rent to buy con riserva di proprietà, il contratto è impostato come vendita a rate con riserva di proprietà. Dunque, il contratto di locazione prevede una clausola dove la vendita e il passaggio di proprietà si concretizzano solo con il pagamento dell’ultima rata.

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